SUELO: El Tribunal Supremo declara la nulidad de un suelo por no superar el control incorporación

El Alto Tribunal confirma la nulidad de la cláusula suelo al contrato con subrogación firmado entre una PYME y Bankia

El 11 de marzo de 2003 los padres de los actores formalizaron un contrato de compraventa de negocio por el que adquirían una farmacia y óptica por un importe de 1.502.530 euros. Las partes pactaron que la fecha de cierre de los negocios de óptica y farmacia sería el 31 de enero de 2003. Posteriormente, el 2 de enero de 2004, suscribieron una escritura de préstamo con garantía de hipoteca inmobiliaria, por importe de 920.000 euros, con Bancofar, S.A. (Bankia), con un plazo de amortización de 15 años, un interés fijo el primer año y variable el resto del plazo. Además, de una cláusula de «limitación a la variación del tipo de interés» más conocida como suelo. 

En el año 2008 los actores se subrogaron como deudores en el préstamo hipotecario anterior, suscrito inicialmente por sus padres, y pactaron su cancelación parcial, una ampliación de su importe inicial y una novación de alguna de sus condiciones financieras. Cabe destacar, que no se les entregó copia, ni se reprodujo en la escritura de subrogación ni tampoco se les entregó ningún folleto informativo ni oferta vinculante.

También el 2 de enero de 2004, los demandantes, suscribieron como prestatarios una escritura de préstamo con garantía de hipoteca mobiliaria, sobre establecimiento mercantil dedicado a farmacia. Por importe de 1.060.000 euros, con Bancofar, S.A. con un plazo de amortización de 180 meses, un interés variable y una cláusula suelo.

Por último, el 3 de septiembre de 2008, los prestatarios y Bancofar, S.A. otorgaron una nueva escritura de novación y ampliación de este segundo préstamo hipotecario, en la que se pactaba una cancelación parcial y ampliación del capital del préstamo inicial. Además,  se modificaba el interés convenido inicialmente. Por ello los demandantes, formularon una demanda contra Bancofar y contra Bankia en la que solicitaban que se declarara la nulidad de la cláusula suelo que figuraba en las dos escrituras de préstamos hipotecarios de 2004.

Ejercitan una acción de nulidad por tratarse de una condición general de la contratación y no cumplir los requisitos para su incorporación al contrato. Y subsidiariamente por falta de transparencia y abusividad, así como la condena a las entidades prestamistas a la devolución de las cantidades indebidamente cobradas. 

La sentencia de primera instancia estimó en parte la demanda respecto del préstamo garantizado con hipoteca inmobiliaria, al considerar que, ya que aunque los demandantes no tenían la condición de consumidores, la cláusula no superaba el control de incorporación respecto de los prestatarios subrogados en 2008. Sin embargo, desestimó la demanda en cuanto al préstamo garantizado con hipoteca mobiliaria ya que eran prestatarios iniciales. Ante esta sentencia recurrieron tanto las entidades prestamistas como los demandantes. La Audiencia tan solo estimó el recurso la de las entidades bancarias, por considerar que los demandantes no tienen la condición de consumidores, y que las cláusulas suelo de ambos préstamos superan el control de incorporación. Por lo que revoca la sentencia de primera instancia y absuelve a los prestamistas. 

Los demandantes han interpuesto un recurso de casación basado en la infracción de los arts. 5, 7 y 8 de la LCGC, en la relación a los requisitos para la válida incorporación al contrato de las condiciones generales de la contratación. 

Los actores aluden al primer préstamo que suscribieron sus padres de y se alegan que la cláusula suelo estaba incorporada en aquella escritura, sin embargo, no se incorporó posteriormente a la de subrogación y novación de 2008. La entidad bancaria no anexionó copia, ni advirtió a los prestatarios de su existencia, por lo que los demandantes no tuvieron oportunidad de conocer su contenido de manera completa al tiempo de celebrar el contrato.

Al no ser considerados consumidores los demandantes, no se les aplican los controles de transparencia y abusividad, sino el control de incorporación que es aplicable a cualquier contrato en que se utilicen condiciones generales de la contratación. Este control requiere, en primer lugar, que el adherente haya tenido oportunidad real de conocer la existencia de la condición general y, en segundo lugar, que esta tenga una redacción clara; concreta; sencilla y que permita una comprensión gramatical normal. Y puesto que esta cláusula no se incluyó en la escritura pública, ni el notario leyó la escritura, ni tampoco quedó acreditado que se les hubiera informado de la existencia y contenido de la cláusula suelo se entiende que no supera el control de incorporación.

Por todo ello, este Tribunal estima el recurso de los demandantes y declara de nulidad, por no incorporación, de las cláusulas suelo de los préstamos hipotecarios en que estos se  subrogaron. 

Producto: Cláusula suelo

Juzgado: Tribunal Supremo

Dirección Letrada: José Antonio Mellado Ballastra

Fecha: 09.03.2021

Entidad: Bankia

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