La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) diferencia entre reparaciones necesarias, pequeños arreglos, mejoras o reformas.
La convivencia entre propietario e inquilino es fundamental, por lo que tener claro quién debe pagar cualquier reparación evita malentendidos que pueden derivar en problemas legales.
Reparaciones
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad corresponden al propietario. Esto incluye aquellas averías o deterioros que impiden disfrutar del inmueble con normalidad y seguridad, como problemas estructurales, fallos graves en instalaciones, fugas importantes de agua, averías de calefacción o humedades que afecten a la salubridad. En la mayoría de los casos, los propietarios tienen contratado un seguro de hogar para evitar estos problemas.
Por otro lado, el inquilino debe comunicar estas incidencias al propietario lo antes posible para que puedan solucionarse. En casos urgentes, puede ser necesario actuar para evitar daños mayores, siempre dejando constancia de la situación y conservando la documentación que justifique la actuación realizada.
Pequeños arreglos
La normativa establece que el inquilino debe asumir las pequeñas reparaciones derivadas del uso habitual de la vivienda y del desgaste cotidiano.
Entre estos gastos pueden encontrarse cambios de bombillas, pequeños arreglos en grifos, persianas o elementos de uso frecuente. La clave está en diferenciar entre un mantenimiento ordinario y una avería que afecte a la habitabilidad de la vivienda.
Reformas
Las obras de mejora son aquellas que no resultan imprescindibles para la habitabilidad de la vivienda, pero que pueden aumentar su confort, eficiencia o valor. Algunos ejemplos son el cambio de ventanas o la instalación de nuevos servicios en el edificio. En estos casos, el propietario puede llevarlas a cabo, pero siempre debe respetar los derechos del inquilino.
Asimismo, la normativa también establece límites y condiciones sobre cómo afectan estas obras al alquiler. Si las actuaciones generan molestias importantes o hacen que la vivienda no pueda utilizarse con normalidad, el inquilino puede tener derecho a una reducción de la renta, suspender el contrato o incluso abandonarlo sin penalización.
Estas medidas tienen como objetivos equilibrar los intereses de ambas partes y evitar que el arrendatario asuma las consecuencias de unas obras que no ha decidido.
Por otro lado, si es el inquilino quiere llevar a cabo reformas que modifiquen la vivienda (cambiar suelos, tirar tabiques…), necesita un consentimiento por escrito del arrendador. Si se realizan sin permiso, el casero puede exigir que todo vuelva a su estado original, reclamando daños o tomando medidas previstas legalmente.
En cambio, pequeñas actuaciones como pintar o sustituir elementos fácilmente reemplazables suelen permitirse, aunque siempre es recomendable dejar constancia por escrito.
Además, existen excepciones para facilitar la adaptación de la vivienda cuando el inquilino o un familiar conviviente tiene discapacidad o es mayor de 70 años, siempre que las obras se comuniquen previamente y no afecten a la seguridad del inmueble.
Al finalizar el alquiler, el inquilino debe devolver la vivienda en buen estado, teniendo en cuenta el desgaste habitual por el uso. Los daños que vayan más allá de ese desgaste pueden descontarse de la fianza.
