Subrogar tu hipoteca conlleva gastos, en ASUFIN te enseñamos cuáles son, cuándo hay que pagarlos y si es legal que te los cobren
Si estás interesado, puedes cambiar el titular de la hipoteca o el banco con el que la has contratado. Esto, es conocido como subrogación de hipoteca. En ASUFIN te explicamos los gastos de subrogación, cuáles tendrás que pagar y cómo puedes calcularlos.
¿Qué es una subrogación de hipoteca?
Una subrogación de hipoteca es cuando se sustituye una de las dos partes de un contrato hipotecario, es decir, el prestatario o el banco.
Cuando se reemplaza el titular del préstamo hipotecario se conoce como subrogación de hipoteca de deudor. Esta subrogación es la más habitual. En el caso de que quieras cambiar el titular de la hipoteca, el banco realizará un estudio del perfil de este nuevo prestatario para valorar si lo acepta o no.
Cuando se cambia la hipoteca de un banco a otro se conoce como subrogación de hipoteca de acreedor. Normalmente se realiza para mejorar las condiciones de la hipoteca, como por ejemplo, rebajar la cuota que pagas.
¿Qué gastos existen por subrogar una hipoteca?
Los gastos que existen en una subrogación de hipoteca son los siguientes: notaría, registro, tasación, tasación y comisión de subrogación. En la actualidad, la ley hipotecaria, vigente desde 2019, dicta quién tiene que hacerse cargo de cada uno de los gastos.
Gastos que paga el banco
- Gastos de notaría: Para realizar la subrogación se necesita un notario que formalice las escrituras.
- Gastos de registro: Para inscribir el cambio de banco, tiene que presentarse en el Registro de la Propiedad.
- Gastos de gestoría: Una vez el notario formaliza las escrituras, una gestoría es la que presenta la documentación necesaria en el Registro de la Propiedad.
Gastos que paga el cliente
- Comisión por subrogación: Es una comisión que puede cobrarte el banco del que te hayas «llevado» la hipoteca, siempre que esté contemplado en el contrato hipotecario y se hayan cambiado las condiciones del mismo. Esta comisión está regulada por ley y nunca podrá ser superior al 2% del importe que te quede por devolver. Más adelante desgranaremos con más detalle los límites de esta comisión.
- Gastos por tasación: Para realizar una subrogación tendrás que tasar tu vivienda como parte del estudio del banco para valorar si asume tu hipoteca o no.
¿Cuánto cuesta una subrogación de hipoteca?
Los gastos por tasación están entre los 250 y los 350 euros. Por su parte, la comisión por subrogación va a depender de lo que tengas en tu contrato. Si no has cambiado las condiciones de la hipoteca, no te podrán cobrar ningún importe por la comisión. Si cambian las condiciones de la hipoteca y está incluida en tu contrato una comisión por subrogación, tendrás que hacerte cargo de ella.
Dependiendo de cuándo formalizaste la hipoteca, los límites máximos son los siguientes:
- Antes del 27 de abril del 2003: la comisión máxima que pueden cobrarte es del 1% del importe pendiente.
- Entre el 27 de abril y diciembre de 2007: la comisión máxima es de 0,5% del importe pendiente.
- Entre diciembre de 2007 y junio de 2019: la comisión máxima es del 0,5% si realizas la subrogación de la hipoteca en los primeros seis años desde que la firmaste o de un 0,25% si la has realizado a partir del sexto año.
- Desde el 26 de junio de 2019: dependerá de si es una hipoteca con interés fijo o variable. Si es fijo, la comisión máxima será del 2% si las realizas durante los primeros 10 años de hipoteca y 1,5% si lo haces los siguientes. Si el interés es variable, la comisión máxima es del 0,25% durante los tres primeros años, 0,15% si lo haces entre los tres y cinco años, y 0% a partir de entonces.
Por lo tanto, el coste de una subrogación va a depender, dentro de los límites establecidos, del importe que te quede por devolver, de la comisión que hayas firmado en el contrato y de lo que cobren en los gastos de tasación.
¿Se pueden reclamar dichos gastos de subrogación?
Sí. Como decíamos, quién paga cada gasto está marcado en la ley hipotecaria de 2019, así que en ningún caso el banco puede obligarte a pagar los gastos que les corresponden a ellos o establecer una comisión máxima superior a los límites establecidos por la ley.
No solo los gastos por subrogación están definidos por ley. Si te han cobrado gastos que no te corresponden al formalizar tu hipoteca, en ASUFIN podemos ayudarte a recuperar tu dinero.
¿Se pueden simular los gastos de subrogación?
Sí, con el importe que te falta por devolver, la comisión de subrogación que hay en tu contrato y los gastos de tasación puedes calcular los gastos totales de tu subrogación.
Para calcular el importe total de la comisión, tendrás que multiplicar el porcentaje de la comisión de subrogación por el importe que te quede por pagar. Por ejemplo, si te quedan por pagar 20.000€, y la comisión de subrogación es del 1%, tendrás que pagar un total de 200€.
En ASUFIN hemos lanzado tres calculadoras de hipotecas que te permiten deducir si te compensa o no realizar las siguientes operaciones hipotecarias: ampliar el plazo, amortizar anticipadamente o contratar “productos vinculados”.
6 comentarios
En la web tienen mal calculado el importe ya que 2000 euros es el 10% de 20.000€. El 1% son 200 euros. Les adjunto el párrafo.
«Para calcular el importe total de la comisión, tendrás que multiplicar el porcentaje de la comisión de subrogación por el importe que te quede por pagar. Por ejemplo, si te quedan por pagar 20.000€, y la comisión de subrogación es del 1%, tendrás que pagar un total de 2.000€».
Buenos días, José María. Muchas gracias por tu comentario, ya hemos corregido el error. Muchas gracias
Si no estoy equivocado si una hipoteca a interés variable se cancela o subroga antes del 31 de diciembre del 2023. la comisión por cancelación anticipada o subrogación para el acreedor de la hipoteca es el 0%. Es una de las medidas por el aumento del euribor. Deberían tenerlo en cuenta en la información con respecto a las subrogaciones y cancelaciones anticipadas de hipotecas a interés variable.
Hola, me puedes indicar en que parte de la ley aparece este punto que comentas.
Hola!!! El registro me quiere cobrar la subrogación del banco por absorción, es decir, yo firme la hipoteca con Banco Popular y, este posteriormente, fue adquirido por el B Santander, ahora quiero cancelar la hipoteca y el registro quiere obligarme a pagar por la subrogación de la hipoteca entre los bancos y eso es algo ajeno a mi. El B. Santander se subrogó cuando adquirió el B. Popular y entiendo que debe ser este quien pague por la subrogación…
Buenos días, Carmen. Le trasladamos tu consulta a nuestro equipo para que se pongan en contacto contigo lo antes posible. Muchas gracias