Ya está en vigor la Nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) y los consumidores se han llenado de dudas.
Los expertos de ASUFIN te cuentan los puntos débiles y las mejoras de la nueva Ley.
La nueva Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) entró en vigor el pasado 16 de junio con la finalidad de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y la comprensión de los contratos así como el justo equilibrio entre las partes.. A día de hoy afecta a todas las hipotecas que se hayan firmado a partir del 16 de junio de 2019 y también a las novaciones y subrogaciones de préstamos anteriores.
1. GASTOS DE FORMALIZACIÓN.
Con la nueva Ley se establece una nueva delimitación de los gastos. El cliente asume la tasación y, caso de que quiera una copia de la escritura, los aranceles notariales correspondientes; El banco, ha de abonar el resto: los gastos de gestoría, los aranceles notariales, el registro y el impuesto correspondiente, esto es, el de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
El pago de la tasación por parte del consumidor es una mejora importante, ya que le permite al cliente, con su tasación en mano, comparar mejor las ofertas de las distintas entidades. Por otra parte, el mercado de tasadoras diversifican su cartera de clientes y ganan independencia.
PUNTO DÉBIL. Es mejor que el consumidor se haga cargo de la tasación, no así el banco, una posibilidad que deja abierta la Ley y que muchas entidades están aprovechando como gancho publicitario. Impide la comparación entre entidades y posibilita que este cargo lo repercuta el banco en el precio final de la hipoteca.
2. DESAPARECE LA CLÁUSULA SUELO.
Las nuevas hipoteca variables no podrán fijar límites a la bajada del tipo de interés, lo que cierra la puerta a la posibilidad de que puedan volver a incluirse cláusulas suelo en estos préstamos.
PUNTO DÉBIL. La ley, sin embargo, establece para ello una especie de ‘cláusula cero’, que salvaguarda al banco de devolver ningún tipo de cuantía si los tipos de interés se colocan en negativo. Una posibilidad que se ha aireado por parte de algunas entidades y portavoces del sector, en sentido contrario y con respecto a los depósitos (víd noticias aquí, aquí y aquí).
3. COMISIONES MÁS BAJAS
La LCCI reduce el importe de la comisión por amortización anticipada (las cantidades que se devuelven antes de la finalización del préstamo) en las hipotecas variables, ya que sólo pueden cobrarse hasta un máximo del 0,15% en los cinco primeros años, o bien hasta un máximo del 0,25%, durante los tres primeros. Pasado este plazo, no se puede cobrar nada.
En el caso de las hipotecas a tipo fijo el máximo permitido durante los 10 primeros años será del 2% y del 1,5%, el resto, siempre y cuando se demuestre que supone un pérdida financiera para el banco.
PUNTO DÉBIL. Tal y como ya ha denunciado la presidenta de ASUFIN, Patricia Suárez, «El coste de cancelación de las hipotecas a tipo fijo es muy poco transparente y el consumidor no tiene manera de conocer si realmente ha habido una pérdida para el banco. La Ley indica que se compensará al banco por riesgo de tipos de interés teniendo en cuenta el valor de mercado y los tipos IRS, o lo que es lo mismo, se deja en manos de la entidad un cálculo complejo que el consumidor no tiene manera de contrastar.»
4. CAMBIO DE HIPOTECA FIJA A VARIABLE
Se suaviza el cambio de hipoteca fija a variable o viceversa, estableciendo la comisión en un 0,15% como máximo durante los tres primeros años de vida del préstamo. A partir de ese momento, el banco no podrá cobrar nada.
5. PAPEL DEL NOTARIO
La LCCI establece que los bancos están obligados a dar al consumidor toda la documentación del préstamo (fichas, simulaciones de cuota, copia del proyecto..) con una antelación mínima de 10 días, así como remitir toda esa información al notario que se elija libremente para comprobar que todo está correcto y prestar asesoramiento personalizado.
PUNTO DÉBIL. Son muchos los notarios que no están de acuerdo en el papel que la Ley les ha otorgado y que plantean muchas dudas en su ejecución. Por su parte, la Dirección General de Notariados y Registro ha ido publicando instrucciones para aclarar la aplicación de la Ley.
6. PROTAGONISMO DEL REGISTRO
Con la nueva Ley los consumidores pueden solicitar en el Registro de la Propiedad un dictamen sobre la legalidad de las cláusulas de nuestro contrato hipotecario. El Registro enviará una nota de despacho por correo electrónico dando cuenta de si esas cláusulas cumplen las exigencias de información, son abusivas o no se encuentran depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.
Esta servicio debería incrementar la transparencia y la seguridad jurídica y es un instrumento indispensable para los jueces que tengan que fallar sobre desahucios o cláusulas abusivas. También es fundamental para los notarios, que deben comprobar estas cláusulas antes de la firma de escrituras hipotecarias.
PUNTO DÉBIL. Sin embargo, esta obligación se ha visto aligerada con la Instrucción publicada en el BOE de 14 de julio que considera que toda aquella cláusula que no esté inscrita se considerará automáticamente condición particular, o lo que es lo mismo, que la cláusula ha sido negociada. Los registradores ya han avanzado que convertirán una cláusula particular repetida muchas veces en una general, y que, si esa cláusula no está depositada como general en el registro, lo notificarán.
ASUFIN ha recurrido esta Instrucción por considerar que va en contra de la transparencia y seguridad jurídica que se quiere conseguir con esta Ley.
7. VINCULACIÓN CON OTROS PRODUCTOS
Se mejora la regulación de los llamados “productos vinculados”, cuya contratación servía para rebajar sensiblemente las cuotas del préstamo hipotecario, como seguros, planes de pensiones, tarjetas… De este modo, la ley distingue entre ventas vinculadas, cuando estos productos forman parte de un pack junto con la hipoteca, que pasan a quedar prohibidas, de las ventas combinadas, en las que estos productos se presentan por separado para que el consumidor pueda contratar lo que le resulte más ventajoso.
PUNTO DÉBIL. En la medida en que se sigue permitiendo la venta de productos combinados, la entidad puede ofrecer su propia gama de productos al consumidor que, en cualquier caso, debe compararlos con los que ofrece el mercado para comprobar si realmente salen más o menos a cuenta.
8. LA DACIÓN EN PAGO, UNA ASIGNATURA PENDIENTE
Finalmente, como punto débil general de la nueva Ley hay que destacar que la dación en pago es una solución para muchos consumidores en situaciones económicas difíciles que no ha sido contemplada y que los nuevos préstamos no lo incluyen como obligatorio.
«La información no debe ser exhaustiva, sino correcta y completa, o no avanzaremos. Desde ASUFIN llevamos años diciendo que la banca tiene que modificar su conducta y no escudarse en una transparencia documental, para seguir colocando cláusulas abusivas«.
Patricia Suárez, presidenta de ASUFIN
Patricia Suárez en ESPEJO PÚBLICO sobre la nueva Ley de Crédito Inmobiliario -18-06-19
Patricia Suárez sobre la Nueva Ley de Crédito Hipotecario- TELEMADRID -17-06-19
