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Subrogación de hipoteca: gastos, límites legales y cómo calcularlos
Cambiar de banco o sustituir al titular del préstamo puede mejorar tus condiciones, pero no está exento de costes. Aquí te contamos qué paga cada parte, cuánto podrías desembolsar y cuándo puedes reclamar.
¿Qué es la subrogación de hipoteca?
La subrogación es el cambio de una de las partes del contrato hipotecario. Puede usarse para mejorar condiciones o adaptar la titularidad.
Subrogación de deudor
- Sustituye al titular del préstamo.
- El banco analiza el perfil del nuevo prestatario.
- Frecuente en compraventas o reestructuraciones familiares.
Subrogación de acreedor
- Cambias tu hipoteca a otro banco.
- Objetivo: mejorar tipo, cuota u otras condiciones.
- El nuevo banco debe tasar y aceptar la operación.
Gastos de subrogación: ¿quién paga cada cosa?
Desde 2019, la Ley reguladora reparte con claridad los gastos entre banco y cliente. Así evitas sorpresas y cobros indebidos.
Los paga el banco
- Notaría: formalizar nuevas escrituras.
- Registro: inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Gestoría: presentación y trámites registrales.
Los paga el cliente
- Tasación: entre 250 € y 350 € aprox.
- Comisión por subrogación (solo si se cambian condiciones y consta en contrato), con límites legales.
| Concepto | ¿Quién lo paga? | Notas |
|---|---|---|
| Notaría | Banco | Escritura de subrogación |
| Registro | Banco | Inscripción registral |
| Gestoría | Banco | Tramitación completa |
| Tasación | Cliente | 250–350 € aprox. |
| Comisión de subrogación | Cliente (si aplica) | Con topes legales según fecha y tipo |
Límites legales de la comisión por subrogación
La comisión máxima permitida depende de la fecha en la que firmaste la hipoteca y del tipo de interés. Si te cobraron más, puedes reclamar.
| Fecha de firma | Comisión máxima |
|---|---|
| Antes del 27/04/2003 | 1% del capital pendiente |
| 27/04/2003 a 12/2007 | 0,5% |
| 12/2007 a 06/2019 | 0,5% (primeros 6 años) / 0,25% (desde el 6º) |
| Desde 26/06/2019 — interés fijo | 2% (primeros 10 años) / 1,5% (resto) |
| Desde 26/06/2019 — interés variable | 0,25% (0–3 años) / 0,15% (3–5 años) / 0% (>5 años) |
Ejemplo rápido de cálculo
Fórmula
comisión = capital pendiente × % comisión
Si te quedan 20.000 € y la comisión es 1% → comisión = 200 €.
Súmale la tasación (p. ej. 300 €) → coste estimado = 500 €.
¿Es legal que te cobren todos esos gastos?
La Ley asigna gastos concretos al banco. Si te repercutieron notaría, registro o gestoría, o si la comisión supera los topes, hay base para reclamar.
¿Puedo simular el coste de subrogar?
Sí. Con tres datos puedes aproximar el coste total y valorar si compensa.
- Capital pendiente del préstamo.
- Porcentaje de comisión pactado en contrato (dentro de los límites legales).
- Coste de tasación estimado.
En ASUFIN disponemos de calculadoras de hipoteca para analizar si te conviene subrogar, ampliar plazo, amortizar o valorar productos vinculados.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Qué es exactamente una subrogación de hipoteca?
Cambiar al titular del préstamo (deudor) o trasladar la hipoteca a otro banco (acreedor). Ambas requieren aceptación de la entidad y, normalmente, tasación actualizada.
¿Cuáles son los gastos obligatorios y quién los paga?
El banco asume notaría, registro y gestoría. El cliente paga la tasación y, si procede por contrato y cambio de condiciones, la comisión de subrogación con límites legales.
¿Cuánto suele costar la tasación?
Entre 250 € y 350 €, según la vivienda y la tasadora.
¿Me pueden cobrar comisión si no cambio condiciones?
No. Sin cambios de condiciones no procede comisión de subrogación.
¿Puedo reclamar si me han cobrado de más?
Sí. Si te cargaron gastos que correspondían al banco o una comisión por encima de los topes legales, puedes reclamar. En ASUFIN te ayudamos a recuperar lo indebidamente cobrado.
12 respuestas
En la web tienen mal calculado el importe ya que 2000 euros es el 10% de 20.000€. El 1% son 200 euros. Les adjunto el párrafo.
«Para calcular el importe total de la comisión, tendrás que multiplicar el porcentaje de la comisión de subrogación por el importe que te quede por pagar. Por ejemplo, si te quedan por pagar 20.000€, y la comisión de subrogación es del 1%, tendrás que pagar un total de 2.000€».
Buenos días, José María. Muchas gracias por tu comentario, ya hemos corregido el error. Muchas gracias
Si no estoy equivocado si una hipoteca a interés variable se cancela o subroga antes del 31 de diciembre del 2023. la comisión por cancelación anticipada o subrogación para el acreedor de la hipoteca es el 0%. Es una de las medidas por el aumento del euribor. Deberían tenerlo en cuenta en la información con respecto a las subrogaciones y cancelaciones anticipadas de hipotecas a interés variable.
Hola, me puedes indicar en que parte de la ley aparece este punto que comentas.
Hola!!! El registro me quiere cobrar la subrogación del banco por absorción, es decir, yo firme la hipoteca con Banco Popular y, este posteriormente, fue adquirido por el B Santander, ahora quiero cancelar la hipoteca y el registro quiere obligarme a pagar por la subrogación de la hipoteca entre los bancos y eso es algo ajeno a mi. El B. Santander se subrogó cuando adquirió el B. Popular y entiendo que debe ser este quien pague por la subrogación…
Buenos días, Carmen. Le trasladamos tu consulta a nuestro equipo para que se pongan en contacto contigo lo antes posible. Muchas gracias
Llevas toda la razón. Eso se llama Tracto Sucesivo y tiene que pagarlo el banco absorbente. A mi me ocurrió lo mismo e inicialmente lo tuve que pagar en el Registro de la Propiedad, pero se lo reclame al banco absorbente y me lo devolvieron.
Hola a todos.
En las próximas fechas haré una subrogación de hipoteca para quitar a mi ex de la misma. El resto de las condiciones serán las mismas.
¿Qué gastos se supone que debo de hacer frente si mi hipoteca fue firmada en marzo de 2007 y jamás hubo ninguna modificación posterior de la misma?
Gracias
Buenos días, Enrique. Le trasladamos tu consulta a nuestro equipo para que se pongan en contacto contigo lo antes posible. Muchas gracias
Hola, mi caso es que he comprado una vivienda y el banco sin decirme nada me subroga la deuda que le queda al vendedor dentro de mi hipoteca, el vendedor da la casualidad que tenia la hipoteca en el mismo banco. Mi sorpresa es que el banco me dice que yo debo correr con los gastos de esa subrogación cuando siempre se me dijo que no era asi.
Buenos días,
En el caso de una de una subrogación de hipoteca por cambio de entidad bancaria, además de la tasación hay otros gastos y cancelación?
Gracias
Buenos días, María Jesús. Muchas gracias por ponerte en contacto con nosotros. Los gastos asociados a una subrogación de hipoteca incluyen tasación, notaría, registro, gestoría y comisión por subrogación. Respecto a la cancelación, son notaría, registro y tasación. Todos los gastos de cancelar una hipoteca tiene que pagarlos el titular de la hipoteca. Quedamos a tu disposición para cualquier duda o aclaración. También puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro e-mail info@asufin.com
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