Ir al contenido
En estos casos no es relevante si el interés es abusivo o no, el problema está en que el banco no informó al cliente de unas condiciones previas que asumió el promotor
El Tribunal Supremo dictó una sentencia muy relevante el pasado 4 de febrero (STS 161/2026) que tiene un alcance crítico sobre buena parte de los préstamos promotor a los que se subrogan muchos consumidores en la compra de su vivienda nueva. El Alto Tribunal es claro: este acto no un mero trámite administrativo, es un nuevo contrato que tiene que cumplir con una serie de obligaciones: informar adecuadamente, asegurar que el comprador conoce el tipo de interés y acreditar la entrega de documentación.
Es decir, si el banco no puede probar nada de esto, la cláusula de intereses no queda incorporada al contrato y, por tanto, no supera el control previo al análisis de transparencia o abusividad. El Supremo falla en contra de la entidad, este caso Unicaja, dejando el préstamo sin intereses remuneratorios, con la sola obligación de satisfacer el principal.
A efectos prácticos para el consumidor, dejar el préstamo sin intereses implica que sólo tiene que devolver el capital y que el banco tiene que devolver todos los intereses cobrados con intereses legales. Con otra particularidad: la acción de nulidad por no incorporación no prescribe, al tratarse de nulidad de pleno derecho de una condición general de la contratación no incorporada al contrato. Y puedes reclamar aunque hayas terminado de pagar la hipoteca.
La sentencia analizada se refiere a un IRPH, pero el alcance de la sentencia es mayor y aplica a casos de incorporación incorrecta en otros índices, como euribor más diferenciales elevados, así como a tipos fijos.
TE RESOLVEMOS LAS DUDAS Y SI PUEDES RECLAMAR
- ¿Qué es compra venta con subrogación? Cuando compro a la promotora, me subrogo en las condiciones que se establecieron en su hipoteca, previstas para cuando en el futuro se construyeran y vendieran las viviendas. Subrogarse significa que te colocas en la posición de prestatario en lugar del promotor, bien en sus condiciones originales o bien, que es lo más frecuente, en las que el promotor acordara con el banco para las futuras subrogaciones.
- ¿Qué pasa si tengo dos escrituras: compra venta con subrogación y novación? Si en la novación o novaciones posteriores, no se refleja la información sobre el índice de referencia y el tipo de interés resultante, también puedes reclamar.
- ¿Puedo acogerme a esta sentencia para reclamar, si en mi escritura el banco sí comparece? Sí, es indiferente que comparezca o no, si en la escritura no se contemplan las condiciones del préstamo original en cuanto al índice y el tipo de interés ni se hizo entrega de la escritura de préstamo promotor.
- Si años después tuve acceso a la escritura de préstamo promotor, ¿puedo reclamar? Sí, el conocimiento de estas condiciones tuvo que ser previo a la subrogación; es indiefente si más tarde se tuvo acceso al préstamo original.
¿Quiénes pueden reclamar por este motivo?
Aquellos compradores que formalizaron una compraventa de un inmueble, subrogándose en el préstamo hipotecario del promotor, siempre y cuando en la escritura de su compraventa con subrogación no viniera detallada, referenciada o explicada la clausula relativa al tipo de interés.
¿Qué consecuencias tiene para el consumidor?
La cláusula se tendrá por no puesta, de modo que el préstamo quedará sin intereses. La entidad bancaria deberá devolver todas las cantidades cobradas en concepto de intereses, incrementadas con el interés legal desde cada cobro indebido.
Esto puede permitir que, si al prestatario le queda poco capital por amortizar, pueda compensar esas cantidades con lo que el banco debe devolverle y cancelar anticipadamente la hipoteca.
