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En estos casos no es relevante si el interés es abusivo o no, el problema está en que el banco no informó al cliente de unas condiciones previas que asumió el promotor
El Tribunal Supremo dictó una sentencia muy relevante el pasado 4 de febrero (STS 161/2026) que tiene un alcance crítico sobre buena parte de los préstamos promotor a los que se subrogan muchos consumidores en la compra de su vivienda nueva. El Alto Tribunal es claro: este acto no un mero trámite administrativo, es un nuevo contrato que tiene que cumplir con una serie de obligaciones: informar adecuadamente, asegurar que el comprador conoce el tipo de interés y acreditar la entrega de documentación.
Es decir, si el banco no puede probar nada de esto, la cláusula de intereses no queda incorporada al contrato y, por tanto, no supera el control previo al análisis de transparencia o abusividad. El Supremo falla en contra de la entidad, este caso Unicaja, dejando el préstamo sin intereses remuneratorios, con la sola obligación de satisfacer el principal.
A efectos prácticos para el consumidor, dejar el préstamo sin intereses implica que sólo tiene que devolver el capital y que el banco tiene que devolver todos los intereses cobrados con intereses legales. Con otra particularidad: la acción de nulidad por no incorporación no prescribe, al tratarse de nulidad de pleno derecho de una condición general de la contratación no incorporada al contrato. Y puedes reclamar aunque hayas terminado de pagar la hipoteca.
La sentencia analizada se refiere a un IRPH, pero el alcance de la sentencia es mayor y aplica a casos de incorporación incorrecta en otros índices, como euribor más diferenciales elevados, así como a tipos fijos.
¿Quiénes pueden reclamar por este motivo?
Aquellos compradores que formalizaron una compraventa de un inmueble, subrogándose en el préstamo hipotecario del promotor, siempre y cuando en la escritura de su compraventa con subrogación no viniera detallada, referenciada o explicada la clausula relativa al tipo de interés.
– ¿Qué consecuencias tiene para el consumidor?
La cláusula se tendrá por no puesta, de modo que el préstamo quedará sin intereses. La entidad bancaria deberá devolver todas las cantidades cobradas en concepto de intereses, incrementadas con el interés legal desde cada cobro indebido.
Esto puede permitir que, si al prestatario le queda poco capital por amortizar, pueda compensar esas cantidades con lo que el banco debe devolverle y cancelar anticipadamente la hipoteca.
