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La vivienda nueva representa más del 20% de las ventas, con importes medios de las hipotecas un 35% inferiores que en el resto del país
El mercado de vivienda e hipotecario de Castilla-La Mancha se encuentra en una fase de crecimiento moderado, con una dinámica distinta a la nacional, al combinar un aumento de las compraventas y de la financiación hipotecaria con niveles de endeudamiento inferiores a los del resto del país. Es una de las principales conclusiones que se extrae del Barómetro hipotecario de ASUFIN, edición Castilla-La Mancha, que, por primera vez, centra su atención en los rasgos propios de la región.
En concreto, el peso de la vivienda nueva es notable en la región y ha ido aumentando en el último lustro. Entre diciembre de 2021 y diciembre de 2025, la proporción de vivienda nueva se ha movido en una horquilla cercana al 18-20% del total de compraventas. Tras situarse en el 17,9% en diciembre de 2021, el peso de la obra nueva aumentó hasta el 19,78% en 2022 y alcanzó el 19,96% en 2023. En 2024 se produjo un ajuste hasta el 17,27%, coincidiendo con el enfriamiento general del mercado inmobiliario en un contexto de tipos de interés más elevados, y, en 2025 anotamos ya el 20,56%, el nivel más alto del periodo analizado.
Si lo ponemos en relación con lo que sucede en el resto del país, la media nacional en 2025 se situó en el 11,90%, lo que supone una brecha cercana al 8,70% respecto a Castilla-La Mancha, donde el peso de la obra nueva es considerablemente mayor.
Este dato convive con otro igualmente llamativo: el importe de las hipotecas suscritas es menor en Castilla-La Mancha que en el resto de país. La evolución del valor medio de la hipoteca en la región ha pasado de 100.936 euros en diciembre de 2024 a 109.850 euros en diciembre de 2025 (+8,83%), máximo de los últimos cinco años. No obstante, pese a esta recuperaciónintensa en 2025, Castilla-La Mancha mantiene una diferencia estructural relevante frente a la media nacional. En diciembre de 2025, el importe medio de la hipoteca en el resto de España alcanzó los 170.771 euros, con un crecimiento interanual del 11,70%. Esto implica que el valor medio manchego se sitúa un 35,67% por debajo del promedio nacional, confirmando el carácter más asequible del mercado regional en comparación con otras comunidades de mayor presión de precios.
Esta idea se reitera en las razones que mueven la contratación de las hipotecas entre las que, de nuevo, destaca la de considerar el inmueble una buena oportunidad de inversión en el 64% de los casos, 5 puntos porcentuales superior al año pasado. Sin embargo, ha experimentado una notable bajada el porcentaje de quienes piensan que se encuentran mejores precios en estos momentos, del 9% al 21%, este año.
Estos datos confirman el problema de oferta existente, en tanto que muchos compradores que la necesitan no pueden acceder, lo que tensiona los precios con un parque de vivienda a la venta muy limitado. En paralelo, parte de la que se adquiere como inversión no sale al mercado, o lo hace para usos no habitacionales, como vivienda turística o de alquiler a corto plazo.
A diferencia de otras comunidades con un comportamiento más homogéneo, el territorio manchego combina zonas claramente dinámicas, en especial las áreas próximas a Madrid, con otras más afectadas por procesos persistentes de despoblación y menor actividad.
El encarecimiento de la vivienda en Madrid, y el crecimiento en el sector industria y de servicios, ha reforzado el papel de Castilla-La Mancha como territorio receptor de demanda de primera residencia, lo que se ha traducido no solo en un mayor volumen de operaciones, también en un incremento progresivo del importe medio de las hipotecas en estas áreas.
Mayor peso de vivienda residencial
Con relación a nuestra encuesta, el análisis de los hogares que sí prevén solicitar una hipoteca en los próximos seis meses muestra diferencias estructurales relevantes entre Castilla-La Mancha y el conjunto del país. En la región, el principal destino del crédito hipotecario es la vivienda habitual en primera compra, que representa el 31,60% del total de solicitudes previstas, frente al 20,80% a nivel nacional. La diferencia de +10,80% un mercado con mayor orientación hacia compradores que acceden por primera vez a la propiedad, lo que sugiere un perfil más vinculado a necesidad residencial que a reposición o inversión.
En contraste, el peso de la vivienda para inversión es significativamente menor en Castilla-La Mancha (26,10%) que en el total nacional (33,70%), con una brecha negativa de -7,60%. Este dato confirma que el mercado regional presenta una menor componente especulativa o de rentabilidad financiera en comparación con el promedio nacional. Mientras que en el conjunto del país la inversión mantiene un papel destacado dentro de la demanda hipotecaria, en Castilla-La Mancha el mercado parece estar más ligado a decisiones de residencia efectiva.
En el segmento de cambio de vivienda habitual, la región también se sitúa por debajo de la media nacional, pero más moderada (23,40% frente a 27,50%, -4,10%), lo que indica menor movilidad residencial interna respecto al conjunto de España. Por su parte, la segunda vivienda para residir muestra un comportamiento prácticamente alineado (18,90% en Castilla-La Mancha frente a 18,00% del total nacional), con un mayor peso en zonas rurales.
En conjunto, la estructura de la demanda hipotecaria en Castilla-La Mancha apunta a un mercado más vinculado a la formación de hogares y acceso inicial a la vivienda, con menor protagonismo de la inversión y de la rotación inmobiliaria.
Precio de las hipotecas
Por lo que respecta a los precios, los datos recabados en el estudio demuestran que la bajada aplicada a las hipotecas dista de la que han experimentado los tipos de interés en este periodo. Si el año pasado el coste medio de las hipotecas se había elevado ligeramente un 0,12% hasta el 4,65%, este año se produce un importante descenso hasta el 3,95%, un 0,70% este año. La bajada del Euribor estos últimos 12 meses ha sido del 1,08%.
Las hipotecas sin vinculaciones bajan menos que las hipotecas con vinculaciones, un 0,66% este año, lo que refleja un mayor interés de los bancos por atraer a sus clientes con ofertas que conlleven la contratación de otros productos.
Por tipo de productos se ve una tendencia que se replica de forma muy parecida en las ofertas con vinculaciones: las hipotecas fijas son las más baratas, al 3,98%, reduciéndose su coste un 0,53%, prácticamente la mitad de que lo ha hecho el Euribor.
Las siguen las hipotecas mixtas, al 4,20%, que son las que menos bajan, un 0,38%, debido a que muchos bancos empiezan a perder interés porque sea elección preferente y están elevando su coste, especialmente en los referenciales.
Las más caras siguen siendo las hipotecas variables, con un 4,26%, pero son las que más bajan, un 0,99%, aunque la bajada, de nuevo menor que el Euribor, muestra también que algunas entidades han aumentado el diferencial.
