GASTOS HIPOTECA: ASUFIN vence a Bankinter en Las Palmas

La Audiencia Provincial Nº4 de Las Palmas se pronunció el pasado 30 de abril de 2020, confirmando la sentencia de instancia a favor de ASUFIN  y sus asociados

Las partes suscribieron escritura de compraventa con subrogación hipotecaria el 4 de abril de 2008

En su escrito original de demanda, la parte demandante solicitó que se declarara la nulidad de la cláusula quinta, relativa a los gastos al prestatario, sosteniendo que dicha cláusula fue impuesta sin posibilidad de negociación, siendo abusiva y nula por incumplir la Ley de Condiciones Generales de la Contratación y la Ley General de Consumidores y Usuarios tal y como ya ha resuelto el Tribunal Supremo, siendo la acción imprescriptible.

Por la representación de Bankinter se alegó que esta cláusula no es abusiva, al haber sido negociada, no vulnerando normas imperativas. Se alegó igualmente la existencia de otro procedimiento en relación a la misma escritura, argumentando falta de legitimación activa de la actora. Ambas cuestiones fueron íntegramente desestimadas por la instancia ya que la existencia de otro procedimiento en el que se impugnan otras cláusulas contenidas en la escritura pública no supone en modo alguna la existencia de litispendencia al tratarse de cláusulas plenamente diferentes. En segundo lugar, el resto de cuestiones que se plantean no influyen directamente en la legitimación de la parte actora y deben ser desestimadas igualmente.

Para determinar si procede declarar la nulidad de la cláusula en cuestión, el tribunal considera analizar las siguientes cuestiones:

¿DEBE EL CONSUMIDOR PAGAR TODOS ESOS GASTOS?

La respuesta es NO. Según establece el Tribunal Supremo, no le corresponde al consumidor en todo caso el abono de la totalidad de gastos e impuestos, porque dicha circunstancia implica un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes en el contrato, lo que determina la abusividad de la cláusula.

Gastos Notariales

Respecto los gastos notariales, la intervención del notario interesa a ambas partes, por lo que el coste debería repartirse a partes iguales. El interés del vendedor reside en la obtención de un título ejecutivo y el interés del consumidor radica en la obtención de un préstamo con garantía hipotecaria, a un interés inferior al de los préstamos sin garantía real, es decir, al ser la garantía el inmueble, esto implica unos intereses inferiores a si no existiese garantía alguna.

Gastos del Registro de la Propiedad

Aquí, debemos diferenciar entre las inscripciones de la garantía y las de la escritura de cancelación. La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a éste al que corresponde el pago de los gastos que pueda ocasionar la inscripción del contrato de préstamo hipotecario.

Sin embargo, respecto la inscripción de la escritura de cancelación, ésta libera el contrato y, por tanto, se inscribe en favor del cliente suscriptor del préstamo, por lo que le corresponde este gasto.

Gastos de Gestoría

En la práctica, se trata de una serie de gestiones derivadas de la firma del préstamo hipotecario: la llevanza al notario de la documentación para la confección de la escritura, su presentación en el registro de la propiedad o su presentación ante la Agencia Tributaria para el pago del impuesto de actos jurídicos documentados. Sin embargo, estas gestiones no necesitan el nombramiento de un gestor profesional, ya que podrían llevarse a cabo por el banco o por el cliente. Aun así, en los casos en que tanto el banco como el consumidor acuerden la contratación de un gestor, al ser un servicio que beneficia a ambos, el mismo debe distribuirse al 50%, tal y como establece el propio Juzgado de Primera Instancia 101 Bis en aplicación de la doctrina del Tribunal Supremo.

Gastos de Tasación

De cara a una posible subasta en el futuro, el conocimiento del valor del bien es algo que también interesa al banco, por lo que la atribución de este gasto en su totalidad al consumidor también produce un desequilibrio, debiéndose también distribuir a partes iguales los gastos que genere la tasación.

Tras analizar todo lo expuesto previamente, la jueza ha considerado desestimar el recurso de apelación de Bankinter, confirmando la nulidad de los gastos registrales y notariales, gastos de gestión y tasación, gastos judiciales y extrajudiciales y del pago de tributos e impuestos. Por consiguiente, condena a la entidad bancaria a restituir a los asociados de ASUFIN la cantidad de 415,47 € más los intereses legales correspondientes.

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Producto: Gastos Hipotecarios

Abogado: Andrés Roda Hernández

Juzgado: Audiencia Provincial Nº4 de Las Palmas

Entidad: Bankinter

Fecha: 30.04.2020