GASTOS HIPOTECA: Un asociado de ASUFIN vence a ING y recuperará más de 800 euros

El Juzgado de Primera Instancia Nº4 de Guadalajara ha declarado, el pasado 6 de marzo de 2020, la nulidad de las cláusulas relativas al pago de gastos y tributos correspondientes a la firma del préstamo hipotecario de un asociado de ASUFIN.

Estas cláusulas estaban presentes en la escritura de préstamo hipotecario otorgada por ambas partes el 26 de marzo de 2009

La parte demandante solicitó en su escrito de demanda, que en primer lugar, se  estimase la acción principal individual de nulidad de condiciones generales de la contratación por abusivas, se declare la nulidad por abusivas de las clausulas relativas a la atribución de gastos en exclusiva al consumidor contenida en los contratos de préstamo hipotecario suscritos por el consumidor con todos los efectos inherentes a tal declaración.

El cliente también solicitó que estimando la acción accesoria indemnizatoria, se condenase a la entidad bancaria demandada a abonarle el importe indebidamente impuesto en aplicación de las cláusulas declarada nulas (2390,25 €), con sus intereses legales desde cada pago de gastos.  Por último, que se eliminase el inciso relativo al pago de los tributos de la solicitada declaración de la nulidad y consiguiente condena de restitución de las cantidades desembolsadas, más la condena en costas a la parte demandada.

La demandada se opuso a las pretensiones de nuestro asociado, formulando una cuestión procesal de impugnación de la cuantía, estableciendo como primera causa de oposición la excepción de falta de legitimación activa de la demandante. La entidad, negó también la naturaleza de condición general de la contratación de la cláusula, al haber existido negociación entre las partes, poniendo de manifiesto la validez, legalidad y no abusividad de la cláusula de gastos cuya nulidad se solicita, al cumplir los controles de contenido y transparencia legalmente exigidos y no producir un desequilibrio entre las prestaciones, pues obedece al pago de servicios prestados por la demandada o a obligaciones impositivas que incumben al prestatario.

Conviene recordar las sentencias del Tribunal Supremo 705/2015 de 23 de diciembre. 147/2018 y 148/2018, ambas de 15 de marzo. En estas resoluciones, nuestro Alto Tribunal, declaró la abusividad de las cláusulas que, en contratos de préstamo con consumidores sin negociación previa y de manera predispuesta, atribuían al consumidor el pago de todos los gastos que genera la operación.

PERO ENTONCES, ¿EL CONSUMIDOR DEBE PAGAR TODOS ESOS GASTOS?

La respuesta es negativa. Precisamente, el propio Tribunal Supremo en las sentencias mencionadas anteriormente, destacó que no le corresponde al prestatario en todo caso el abono de la totalidad de tales gastos y tributos, porque dicha estipulación implica un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes en el contrato, lo que determina la abusividad de la cláusula.

Gastos Notariales

Respecto a los gastos notariales, la intervención del notario interesa a ambas partes, por lo que su coste debe distribuirse a la mitad. El interés del banco reside en la obtención de un título ejecutivo y el interés del consumidor radica en la obtención de un préstamo con garantía hipotecaria, a un interés inferior al de los préstamos sin garantía real, es decir, al ser la garantía el inmueble, esto implica unos intereses inferiores a si no existiese garantía alguna.

Gastos del Registro de la Propiedad

Aquí, debemos diferenciar entre inscripción de la garantía e inscripción de la escritura de cancelación. La garantía hipotecaria se inscribe a favor de la entidad bancaria, por lo que es a éste al que le corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario.

Sin embargo, respecto la inscripción de la escritura de cancelación, ésta libera el gravamen y, por tanto, se inscribe en favor del cliente suscriptor del préstamo, por lo que le corresponde al consumidor este gasto.

Gastos de Gestoría

En la práctica, se trata de una serie de gestiones derivadas de la formalización del préstamo hipotecario: la llevanza al notario de la documentación para la confección de la escritura, su presentación en el registro de la propiedad o su presentación ante la Agencia Tributaria para el pago del impuesto de actos jurídicos documentados. Sin embargo, estas gestiones no necesitan el nombramiento de un gestor profesional, ya que podrían llevarse a cabo por el banco o por el cliente.

Gastos de Tasación

De cara a una posible subasta en el futuro, el conocimiento del valor del bien es algo que también interesa al banco prestamista, por lo que la atribución de este gasto en su totalidad al consumidor también produce un desequilibrio, debiéndose también distribuir a partes iguales los gastos que genere la tasación.

Respecto al IAJD

Conforme a la Sala Civil del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2018, en la que se consideró que el sujeto pasivo del Impuesto era el prestatario, conviene confirmar que, efectivamente, el pago de este impuesto corresponde al consumidor suscriptor del préstamo.

En consecuencia, Banco Santander deberá devolver al consumidor la mitad de los gastos notariales, de registro, de gestoría y de tasación satisfechos por el consumidor además de los intereses legales.

Tras analizar todo lo previamente expuesto, el juez consideró oportuno declarar la nulidad de la cláusula quinta, correspondiente a los gastos, condenando a ING Bank, a eliminar la cláusula del contrato, teniéndola por no puesta, con mantenimiento de la vigencia del contrato sin su aplicación; y reintegrando al afectado 860,23 euros, más el interés legal devengado de dicha cantidad desde la fecha en la que se efectuó el pago por los prestatarios.

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Producto: Gastos Hipotecarios

Abogado: Agenor Gómez Álvarez

Juzgado: Juzgado de Primera Instancia Nº4 de Guadalajara

Entidad: ING Bank

Fecha: 06.03.2020