GASTOS HIPOTECARIOS: ASUFIN vuelve a vencer a Bankinter y recupera más de 1.300€ para uno de sus asociados

El Juzgado de Primera Instancia Nº101 Bis de Madrid ha emitido una sentencia el pasado 13 de enero de 2020 favorable al asociado afectado por los gastos derivados de un préstamo hipotecario

La hipoteca fue suscrita con Bankinter  el 15 de enero de 2007

La parte demandante ha solicitado la nulidad de la cláusula quinta, relativa a los gastos generales de  contratación incluidos en  el préstamo hipotecario suscrito con la entidad financiera demandada. Al afectado, le interesaba también la restitución de cantidades que se derivase de la apreciación de la nulidad, de conformidad con las cantidades reclamadas en el cuerpo de la demanda.

El cliente ha expresado que no tuvo la posibilidad de intervenir en la elaboración del contenido de la escritura puesto que las condiciones financieras ya vinieron impuestas de forma unilateral por la entidad, y por ello, basándose en las normativas vigentes, terminaba pidiendo que se declarara la nulidad, por su abusividad, de la cláusulas 5ª de la escritura hipotecaria, relativa a los gastos a cargo del cliente; así como que se condenase a la demandada a devolverle las cantidades que hubiera cobrado como consecuencia de la aplicación de esta cláusula.

La parte clave de este caso es determinar si estamos en presencia de una condición general de contratación, sometida al régimen de protección de consumidores y usuarios patrocinado por la Directiva 13/93 y la Ley General para la Defensa de los consumidores y usuarios o si por el contrario, si existió una negociación previa de las condiciones antes de la rúbrica del contrato.

En la cláusula en cuestión se han discutido a quien le corresponden los siguientes gastos:

Gastos notariales

Según se recoge en la norma Sexta del Anexo II, del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre: «La obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de las funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales». Desde este punto de vista, la intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz deben distribuirse por mitad. El interés del prestamista reside en la obtención de un título ejecutivo, mientras que el interés del prestatario radica en la obtención de un préstamo con garantía hipotecaria, a un interés inferior al habitual en los préstamos sin garantía real.

Gastos registrales

 Según la norma Octava del mismo Anexo, «Los derechos del Registrador se pagarán por aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento; de acuerdo con esto, la inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente por el que lo transmita y por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir. A diferencia del Arancel Notarial, que sí hace referencia, como criterio de imputación de pagos a quien tenga interés en la operación, el Arancel de los Registradores de la Propiedad no contempla una regla semejante al establecer quién debe abonar esos gastos, sino que los imputa directamente a aquél a cuyo favor se inscriba o anote el derecho. Desde este punto de vista, la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a éste al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario. Siendo el criterio aplicable al caso que nos ocupa.

Gastos de Gestoría

 En la práctica, se trata de una serie de gestiones derivadas de la firma del préstamo hipotecario: la llevanza al notario de la documentación para la confección de la escritura, su presentación en el registro de la propiedad o su presentación ante la Agencia Tributaria para el pago del impuesto de actos jurídicos documentados. Sin embargo, estas gestiones no necesitan el nombramiento de un gestor profesional, ya que podrían llevarse a cabo por el banco o por el cliente. Aun así, en los casos en que tanto el banco como el consumidor acuerden la contratación de un gestor, al ser un servicio que beneficia a ambos, el mismo debe distribuirse al 50%, tal y como establece el propio Juzgado de Primera Instancia 101 Bis en aplicación de la doctrina del Tribunal Supremo.

Gastos de tasación

De cara a una posible subasta en el futuro, el conocimiento del valor del bien es algo que también interesa al banco prestamista, por lo que la atribución de este gasto en su totalidad al consumidor también produce un desequilibrio, debiéndose también distribuir a partes iguales los gastos que genere la tasación.

Tras analizar todo lo expuesto con anterioridad, el juez ha considerado estimar parcialmente la demanda del cliente de ASUFIN contra Bankinter, declarando la nulidad de la cláusula 5ª y 6ª Bis de la escritura de préstamo hipotecario de fecha 15 de enero de 2007, condenando a la entidad financiera a abonar la cantidad de 1306,16 euros más los intereses legales desde el momento en que se efectuó el pago de dichas cantidades por la parte prestataria. Asimismo, dicha cantidad devengará, desde el momento del dictado de esta sentencia, un interés anual igual de del interés legal del dinero incrementado en dos puntos.

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Producto: Gastos Hipotecarios

Abogado: Jaime Carvajal Escalada

Juzgado: Juzgado de Primera Instancia Nº101 Bis de Madrid

Entidad: Bankinter

Fecha: 13.01.2020