GASTOS HIPOTECARIOS: Un asociado de ASUFIN gana a Banco Santander y recupera 1.500€ al declararse la nulidad de la cláusula

La cláusula impuesta por Banco Santander le imputaba la totalidad de los gastos notariales, de tasación, de gestoría, fiscales y registrales.

Las cuantías a devolver son 940€ y 535€, correspondientes a dos escrituras de préstamos hipotecarios contratados en 2007 y 2011, respectivamente.

El Juzgado de Primera Instancia 101 Bis de Madrid ha declarado, el pasado 10 de diciembre de 2019, la nulidad de las cláusulas relativas al pago de gastos y tributos correspondientes a la formalización del préstamo hipotecario de un asociado de ASUFIN.

Conviene recordar las sentencias de Pleno del Tribunal Supremo 705/2015 de 23 de diciembre. 147/2018 y 148/2018, ambas de 15 de marzo. En estas resoluciones, nuestro Alto Tribunal, declaró la abusividad de las cláusulas que, en contratos de préstamo con consumidores sin negociación previa y de manera predispuesta, atribuían al consumidor el pago de todos los gastos que genera la operación.

PERO ENTONCES, ¿DEBE O NO EL CONSUMIDOR PAGAR TODOS ESOS GASTOS?

La respuesta es NO. Precisamente, el propio Tribunal Supremo en las sentencias mencionadas anteriormente, destacó que no le corresponde al prestatario en todo caso el abono de la totalidad de tales gastos y tributos, porque dicha estipulación implica un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes en el contrato, lo que determina la abusividad de la cláusula.

Gastos Notariales

Respecto los gastos notariales, la intervención del notario interesa a ambas partes, por lo que su coste debe distribuirse a la mitad. El interés del prestamista reside en la obtención de un

título ejecutivo y el interés del prestatario (consumidor) radica en la obtención de un préstamo con garantía hipotecaria, a un interés inferior al de los préstamos sin garantía real, es decir, al ser la garantía el inmueble, esto implica unos intereses inferiores a si no existiese garantía alguna.

Gastos del Registro de la Propiedad

Aquí, debemos diferenciar entre inscripción de la garantía e inscripción de la escritura de cancelación.

La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a éste al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario.

Sin embargo, respecto la inscripción de la escritura de cancelación, ésta libera el gravamen y, por tanto, se inscribe en favor del prestatario suscriptor del préstamo, por lo que le corresponde al consumidor este gasto.

Gastos de Gestoría

En la práctica, se trata de una serie de gestiones derivadas de la formalización del préstamo hipotecario: la llevanza al notario de la documentación para la confección de la escritura, su presentación en el registro de la propiedad o su presentación ante la Agencia Tributaria para el pago del impuesto de actos jurídicos documentados. Sin embargo, estas gestiones no necesitan el nombramiento de un gestor profesional, ya que podrían llevarse a cabo por el banco o por el cliente.

Aún así, en los casos en que tanto el banco como el consumidor acuerden la contratación de un gestor, al ser un servicio que beneficia a ambos, el mismo debe distribuirse al 50%, tal y como establece el propio Juzgado de Primera Instancia 101 Bis en aplicación de la doctrina del Tribunal Supremo.

Gastos de Tasación

De cara a una posible subasta en el futuro, el conocimiento del valor del bien es algo que también interesa al banco prestamista, por lo que la atribución de este gasto en su totalidad al consumidor también produce un desequilibrio, debiéndose también distribuir a partes iguales los gastos que genere la tasación.

Respecto al IAJD

Conforme a la Sala Civil del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2018, en la que se consideró que el sujeto pasivo del Impuesto era el prestatario, conviene confirmar que, efectivamente, el pago de este impuesto corresponde al consumidor suscriptor del préstamo.

En consecuencia, Banco Santander deberá devolver al consumidor la mitad de los gastos notariales, de registro, de gestoría y de tasación satisfechos por el consumidor además de los intereses legales.

DESCARGA AQUÍ LA SENTENCIA

Una vez más, la defensa de los derechos de los consumidores se impone ante los abusos bancarios. Infórmate más sobre gastos hipotecarios en el siguiente enlace:

Gastos Hipotecarios

Producto: Gastos Hipotecarios
Abogado: Rodrigo Royo López
Juzgado: Juzgado de Primera Instancia 101 Bis de Madrid
Entidad: Banco Santander
Fecha: 10.12.2019